Financièrement, investir dans l’immobilier en Espagne est une opération intéressante. En effet, depuis son niveau le plus élevé en 2007, le prix des biens immobiliers en Espagne a chuté d’environ 40%, ce qui rend ces biens très attractifs pour tout investisseur disposant de liquidités ou d’un accès à un financement. Par ailleurs, aujourd’hui en Espagne, le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut ainsi varier de 5 à 20% selon le prix affiché.

Un contrat préliminaire

La conclusion d’un contrat préliminaire est souvent pratiquée en Espagne, sous une forme identique à la France : promesse réciproque d’achat/vente ou option unilatérale d’achat (Contrato de arras penitenciales)

Un contrat notarié

De plus, comme en France, seul un acte notarié avec inscription au registre foncier rendra par la suite la vente définitive. En Espagne, vous pouvez régler votre achat par chèque, virement ou en espèces. Dans ce dernier cas, au-delà de 100000€, vous devrez fournir au notaire espagnol un document des douanes françaises attestant de l’origine des fonds.

Les différences à connaitre

Système protecteur

En Espagne, le délai de rétractation de dix jours n’existe pas et le contrat préliminaire n’est pas obligatoire.

Rôle limité du notaire

En Espagne, le notaire représente l’état et ne protège pas les intérêts de l’acheteur ou du vendeur. Il faudra vérifier avant la vente la véracité des éléments de l’actif en question (note simple du registre, caractéristiques urbanistiques etc…)

Transfert de propriété

Après la signature de l’acte de vente et la remise de l’acte de propriété au nouveau propriétaire, celui-ci doit déposer son acte de propriété au beau des hypothèques (Registro 2/2 de la Propiedad). Enregistrer l’acte de propriété est primordial car tant que cet enregistrement n’a pas eu lieu, aucun transfert de propriété n’est constaté.

La procédure de l’acte d’achat

Lorsque votre choix sera arrêté sur un bien, les démarches administratives commenceront pour réaliser la procédure d’achat.

D’abord il faudra signer un contrat « d’Arras » (arrhes) sur lequel vous ferez votre offre pour le bien que vous souhaitez acquérir. Vous devrez également verser une somme qui peut aller jusqu’à 10% du montant total de l’achat. Ce montant sera bloqué sur un compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier afin qu’il vérifie toute documentation concernant le bien à acheter.

Cette documentation se compose :

  • De l’écriture notariale précédente avec la référence cadastrale du bien
  • De la validité de la Cellule d’habitabilité (validité 15 ans)
  • Du certificat énergétique du bien
  • De la copie du dernier paiement de l’IBI (impôt foncier)
  • De la copie du dernier paiement de la copropriété lorsqu’il s’agit d’un appartement
  • De la copie du dernier résumé de la réunion de copropriété. Cela permet de savoir s’il n’y a pas de problèmes importants d’impayés de la part de certains propriétaires ou de connaitre les travaux prévus
  • Du justificatif bancaire prouvant que le bien est libre de toutes charges (hypothèque)
  • Des justificatifs de paiement à jour pour les charges : eau, gaz, électricité.

En dernier lieu, il faut bien vérifier qu’à la remise de l’acte définitif, ce dernier comporte bien le justificatif attestant qu’il a bien été enregistré au Registre de la Propriété, ce document en Espagne démontre réellement que vous êtes propriétaire.